Justiprecios obtenidos por Serrano Alberca & Conde en los proyectos expropiatorios más recientes (entre 2015 y la actualidad) conforme a la Ley del Suelo de 2008 (ahora Texto Refundido de 2015)

A partir de la Ley del Suelo de 2008, refundida con otros textos legales en virtud de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana de 2015, y del Reglamento de Valoraciones de 2011, la Administración ha estrechado considerablemente el cerco para el propietario del suelo, dejando un margen cada vez más pequeño para la valoración de los bienes y derechos expropiados, comparado con el existente bajo la Ley del Suelo de 1998.

No obstante, en Serrano Alberca & Conde, gracias a un profundo esfuerzo y trabajo artesanal en cada caso, hemos asesorado y asesoramos actualmente a clientes propietarios de más de 1,1 millones de m2 y estamos obteniendo en vía administrativa (sin tener que acudir a la vía judicial) justiprecios hasta 26 veces superiores a los determinados por la Administración expropiante en su hoja de aprecio.

Puede conocer los detalles de los justiprecios que hemos obtenido más recientemente comparados con los administrativos, haciendo click aquí.

Justiprecios obtenidos por Serrano Alberca & Conde en los proyectos expropiatorios más importantes de los últimos 30 años en España.

Desde 1992, la firma ha defendido con éxito los intereses de multitud de propietarios de bienes y derechos afectados por los procedimientos de expropiación más importantes de los últimos 30 años en la Comunidad de Madrid, como son el Aeropuerto de Madrid-Barajas (1ª, 2ª y 3ª Fase); la M-50; la R-2; el Eje Aeropuerto; el Primer y Segundo Anillo de Agua Potable del Canal de Isabel II; entre otros.

También ha participado en importantes proyectos desarrollados en Cantabria (Autovía S-30); Cataluña (Aeropuerto de Barcelona y C-15); Sevilla (Reservas Aeroportuarias); y otras Comunidades como Castilla La Mancha o Islas Baleares.

Dichos proyectos, en los que Serrano Alberca & Conde ha prestado asesoramiento jurídico a propietarios de 14,5 millones de m2 de suelo afectado, hemos llegado a obtener justiprecios muy superiores a los propuestos por las Administraciones Públicas expropiatorias, alcanzando incluso a multiplicar en vía judicial por 27, 35 ó 70 veces el valor inicial.

Para obtener el detalle del justiprecio fijado por la Administración en comparación con el obtenido por SA&C en cada uno de estos proyectos expropiatorios, haga clik aquí.

El expediente afectó a múltiples terrenos en diversos municipios palentinos.

Antecedentes

La Administración expropiante era el Ministerio de Fomento y la Beneficiaria de la expropiación, el ADIF. La especialidad del caso radica en que, en la relación de bienes y derechos publicada en el BOE, constaba como afección únicamente la expropiación de una serie de metros cuadrados en pleno dominio por parte de ADIF. Sin embargo, en el levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación de nuestros clientes, dueños de un total de 30 fincas que iban a ser expropiadas en la zona, advertimos que en el apartado de “Descripción de la superficie afectada y manifestaciones” dentro del Acta Previa a la Ocupación, el ADIF hacía constar no una, sino dos afecciones para todas las fincas: la expropiación del suelo y además la denominada “zona de préstamo”.

Esta pequeña mención a la zona de préstamo que puede a simple vista parecer irrelevante es todo lo contrario, pues según la Jurisprudencia, cuando una finca se expropia para la finalidad de “préstamo”, es para extraer áridos o recursos geológicos de la misma (como, por ejemplo, la zahorra, que son las piedrecitas que se colocan bajo de las vías del tren). Y cuando además dichos áridos se extraen para una obra de infraestructura (como es este caso), quedan automáticamente clasificados como recursos pertenecientes a la denominada Sección A de la Ley de Minas (artículo 3.1). ¿Esto que implica y porque es importante?

• En primer lugar, implica que los derechos de aprovechamiento de estos minerales (como es su extracción) corresponden al dueño del terreno exclusivamente y en todo caso. De manera que, si el ADIF quería aprovechar esos minerales, tenía que haber incluido estos derechos en la relación de bienes y derechos afectados publicada en el BOE y por supuesto valorar y abonar su correspondiente justiprecio al dueño del terreno, además del suelo expropiado en sí mismo.
• En segundo lugar, para poder aprovechar estos minerales, es preceptiva la autorización de explotación previa de la Delegación Provincial correspondiente del Ministerio de Industria. Es decir que para extraer los minerales, ADIF estaba obligada a obtener previamente esta autorización, siendo de lo contrario, ilegal la citada extracción (artículos 16, 17 y 19 de la Ley de Minas).

En el presente caso, ni los derechos de aprovechamiento de los propietarios fueron incluidos por ADIF en la relación de bienes y derechos afectados publicada en el BOE ni se había obtenido la autorización preceptiva para la extracción de los áridos en las fincas expropiadas. La consecuencia que tiene esto es ni más ni menos que la nulidad radical del proyecto de expropiación por prescindir del procedimiento legalmente establecido. De modo que ya no había expropiación legítima sino vía de hecho.

Así, posteriormente, en el levantamiento de las Actas de Ocupación de 10 de las 30 fincas propiedad de nuestros clientes, ADIF reiteraba las dos afecciones (la de los metros expropiados y la del “préstamo”) pero estableciendo que no se realizaría valoración alguna del préstamo, pese a las alegaciones presentadas por esta parte. Y, después de ello, ADIF presentó una primera hoja de aprecio de las fincas expropiadas valorando solo el suelo expropiado.

Ante esta situación, desde Serrano Alberca & Conde “atacamos” por varios frentes. Denunciamos al ADIF ante la Sección de Minas competente, interpusimos recurso contencioso-administrativo solicitando la declaración de nulidad de todo el proyecto expropiatorio por constituir la actuación del ADIF una ocupación ilegal de los terrenos y presentamos nuestro rechazo a la hoja de aprecio del ADIF y nuestra propia hoja de valoración incluyendo no solo la valoración del suelo sino tambien de los derechos de aprovechamiento de los áridos. Asimismo, solicitamos en dicha hoja de aprecio que se retrotrajeran las actuaciones al acta de ocupación, de manera que ADIF presentara una nueva hoja de aprecio, esta vez respetando la legalidad e incluyendo la valoración de los áridos.

Desarrollo

¿Que conseguimos con esto? Diversas cosas que son un hito en un procedimiento expropiatorio contra la Administración (sin tener que acudir para ello a la vía judicial):

• Que ADIF nunca llegara a ocupar y de hecho desafectara 20 fincas de las 30 de nuestros clientes, incluidas inicialmente en el Proyecto.
• Que ADIF, tras valorar únicamente el suelo en 0,50 €/m2, le solicitara al Jurado de Expropiación que le devolviera los expedientes individualizados de justiprecio de las 10 fincas ocupadas para retrotraer las actuaciones y presentar así nueva hoja de aprecio.
• Que ADIF presentara efectivamente una segunda hoja de aprecio, incluyendo los derechos mineros.
• Gracias a la defensa de Serrano Alberca & Conde, el Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Castilla y León, ha concedido un justiprecio de 2,40 €/m² más el 5% de afección (Suelo expropiado: 1,28 €/m² y Derechos mineros: 1,12 €/m²).

Es decir, en la primera fase que es la vía administrativa, hemos conseguido aumentar el justiprecio del ADIF 4,80 veces.

ADIF recurrió en reposición las resoluciones del Jurado, pero éste las desestimó, renunciando ADIF a recurrir en vía judicial.

Antecedentes

A finales de noviembre de 2016, nuestro cliente se hallaba con su padre en una casa que acababa de adquirir y que pretendía reformar, ubicada en el casco histórico de la ciudad de Úbeda (Jaén) concretamente en el Barrio de San Isidoro, comprobando el espesor de los muros de dicha vivienda. En ese momento, tras un muro, ambos se encontraron por casualidad con una portada renacentista.

Inmediatamente, tras el hallazgo, nuestro cliente puso el hecho en conocimiento de la Autoridad competente, el Ayuntamiento de Úbeda, tal y como lo exige la Ley de Patrimonio Histórico de Andalucía.

En particular, el pórtico hallado tiene una altura total de unos 10 – 11 metros y una anchura de unos 5 metros y presenta un importante conjunto escultórico distribuido en diferentes cuerpos y elementos decorativos como hornacinas, arcos, frisos, cornisas, escudos de armas, medallones y columnas adosadas. Según la bibliografía consultada, la citada portada fue construida a mediados del siglo XVI y constituía la entrada a la capilla del Hospital del Santísimo Sacramento. Su autor fue, con toda probabilidad, el reconocido arquitecto y cantero español, Andrés de Vandelvira.

Desarrollo

En la actualidad, se está redactando un convenio con el Ayuntamiento para que sea compatible el uso del inmueble conforme a su destino, con el hallazgo realizado.

Antecedentes

En este proyecto, la Administración expropiante era la Dirección Provincial de Economía, Empresas y Empleo de la Consejería de Economía, Empresas y Empleo de Castilla La Mancha y la Beneficiaria de la expropiación era la compañía eléctrica Unión Fenosa. La finalidad del proyecto era la de establecer una servidumbre permanente de paso principalmente aérea sobre múltiples terrenos sitos en los términos municipales de Ventas de Retamosa, Casarrubios y Valmojado, entre otros, en la provincia de Toledo.

En su hoja de aprecio, Unión Fenosa ofreció un justiprecio medio del suelo de 0,12 €/m², siendo esta cantidad inaceptable por ser casi confiscatoria no expropiatoria.

Desarrollo

Gracias a la defensa de Serrano Alberca & Conde, el Jurado Regional de Valoraciones de la Junta de Comunidades de Castilla La Mancha ha dictado resoluciones por las que establece el valor del suelo en un máximo de 19,85 €/m², es decir 165,42 veces superior al fijado por la Beneficiaria.

Dichas resoluciones son actualmente firmes pues Unión Fenosa no ha recurrido en vía judicial.